房地产行业将加速洗牌

2019年，在楼市降温调整、融资监管收紧的严峻形势下，开发企业经营和资金链面临巨大压力，即便百强房企业绩增速也明显回落。克而瑞监测数显示，2019年1-10月份，TOP100房企累计权益销售规模同比仅增长5%，略好于行业平均水平，但远低于上年同期行业增速。不过，龙头房企销售额集中度继续提高，千亿级房企数量明显增加，大型规模房企的竞争优势依然明显。展望2020年，房地产市场将继续调整，市场竞争将进一步加剧。大型规模房企凭借实力和融资优势，仍将继续整合资源、扩大规模；而中小房企则将面临较大困境。目前，房地产行业已进入“白银时代”，尽管仍然存在很多结构性机会，但开发企业集体“吃肉”的时代已经过去，大浪淘沙将加剧行业洗牌，资源整合和兼并重组将成为大势所趋。

需要关注的风险

一是政策风险。房地产市场受调控政策、信贷政策的影响极大。2019年以来，在货币环境相对宽松的情况下，房地产调控先松后紧、以紧为主，楼市在政策对冲博弈下呈现稳定降温态势。不过与往年经济下行时主动刺激楼市不同的是，7月份，中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，体现了中央政府控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心，打破了放松房地产调控的幻想。

二是市场风险。从长周期来看，作为宏观经济的风向标和晴雨表，我国房地产行业已进入增速下行换挡周期；从短周期来看，楼市调控仍处于紧周期，未来房地产市场降温调整幅度将有所加大，周期性探底态势将更加明显。此外，从调控的角度来看，随着户籍制度逐步放开，主要城市争相出台人才新政。未来需特别防范一线、二线热点城市房地产泡沫化风险和三线、四线城市房价下跌风险，尤其是后者。

三是流动性风险。在楼市调控收紧、市场预期下行的背景下，房地产抵押物能否快速变现显得至关重要，变现风险主要体现在抵押物价值的下降和变现周期延长上。从目前的市场形势来看，不动产的流动性正在变差。因此，银行需建立健全房地产抵押品动态监测机制，及时发布内部预警信息，并采取有效应对措施。

四是信用风险。房地产业在投资、经营、交易过程中都需要大量融资，但投资回报和市场波动风险相对较高的行业。在银企信息不透明、监管尚不完善的情况下，一旦房地产市场出现较大波动，导致开发企业经营不畅、决策失误或者资金链断裂，甚至是资不抵债，高负债的开发企业非常容易选择违约进而产生信用风险。此外，个人信用风险亦不可忽视，主要集中在投资投机购房者身上。投机购房者往往选择加杠杆购房，有些可能还会同时投资债市、股市，甚至用房产作为抵押进行投机，一旦某个环节出现问题，则很容易导致家庭破产，而不得不“弃房断供”。