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广东深圳房屋租赁市场的竞争渐入红海
2018-07-20 10:23 南方日报

(原标题:房屋租赁市场渐入红海)

尽管此前被质疑过分推高租金,但当万科在深圳改造的城中村租赁住房项目开始招租后,仍然受到租客们的追捧。在福田区玉田村,44套公寓刚刚上线就被一租而空,这些租屋的价格集中在每月1200至2500元之间。

深圳玉田村长租公寓受到欢迎,也是人们对城市房屋租赁产品提出更高要求的缩影。在“房住不炒”和“租购并举”的政策背景下,伴随着人们居住要求的提升,租赁市场的竞争也日趋白热化。“红海”一词被越来越多地用作描述该市场的环境。

市场竞争渐入红海

根据克而瑞咨询发布的《2018租赁住宅半年报》,今年上半年租赁市场的竞争愈发激烈,国家队、房企、品牌运营商等参与主体持续拿地,参与到市场较量之中。

由于不少租赁用地属于定向出让,因此国家队在拿地方面具有优势。上海地产的“城方”、杭州钱投集团的“宁巢”等品牌已经正式亮相。不过克而瑞报告指出,国家队的进场并非为了竞争,而是为了稳定市场,加速行业的规范化,具有压舱石的作用,为后续发展租赁住房降低土地成本,提高租金回报,推动租赁住房的落地和租赁市场的发展有积极意义。

房企和品牌运营商同样有着很高的参与度,截至今年上半年,TOP30房企中已经有三分之二涉及租赁业务,部分企业将租赁提升至战略层面,万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领域、碧桂园BIG+等品牌均已广泛布局,华润有巢等也即将进入市场。

运营商方面,尽管魔方、自如等品牌有着较高的知名度,但在各方竞争加剧的前提下,市场洗牌已经不可避免,今年以来,爱公寓、Warm+、长沙优租客等品牌已经因资金断裂或被收购而告别市场。

对于多数长租公寓而言,资金难题仍然需要面对,在当前大中城市租售比较低的背景下,公寓运营主体主要依靠长期投入和运营,以时间换空间。

根据克而瑞的统计,今年上半年公寓运营商的股权融资共有14笔,金额约76亿元,单笔平均5.36亿元,融资由“多笔小额”向“单笔大额”方向转变,逐步向头部企业集聚。例如V领地和优客逸家两笔股权融资分别为2亿美金和10亿人民币,占据运营商融资的接近半数。

克而瑞分析认为,未来公寓行业融资,除了融资逐渐向头部企业集聚的特点外,脱离企业主体信用,依靠资产本身质量也是行业发展的必然趋势。

融资环境相对宽松

尽管今年以来房地产行业融资渠道整体相对紧张,但在租赁业务部分则相对宽松。不少房企通过发行租赁住房类型的资产证券化产品,实现了租赁业务的融资。

今年4月25日,证监会和住建部曾联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求,开展资产证券化,并对住房租赁资产证券化申请、受理、审核、发行等程序予以明确。住建部门和证监系统将分别在审核环节建立绿色通道,对交易程序进行优化。这也是国家层面提出加快发展住房租赁市场后,两部委联合下发的第一个落地文件。

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