更加冷清的是位于北京大兴区近南六环的某项目接待中心，证券时报记者并没有看到来访客户，只见到几名销售人员坐在一起各自低头看着手机。据销售人员介绍，该项目开盘均价5万5，开盘当天有9.9折优惠，当天开了400多套卖了100多套，目前还剩100多套。尽管该销售人员称该项目位于大兴核心板块，距离地铁很近，但是证券时报记者看到在建项目周边目前除了一所大兴区的学校，显得有些荒凉。

（上述大兴区某在建项目，附近有一些回迁房，张达摄）

不仅某些刚开盘的项目遇冷，此前已经开盘的部分项目去化也不太理想。位于大兴区南五环外的某项目，7月份就已经开盘了，到目前仍有不少项目在售。

据了解，该项目开盘600多套房，当天只卖了200多套。而位于房山区西南四环外的两个项目，6月就开盘了，至今仍有不少项目在售。

部分户型开盘定价低于政府限价

此前有媒体报道称，北京部分限竞房打折促销，大兴区某项目每平方米“降价6000元”来吸引购房者；还有项目在开盘当天对所有选房的客户都给出了总房款1%的折扣优惠。

证券时报记者多方调查了解到，确实有少数项目开盘当天给出了9.9折优惠，部分相对较差户型开盘定价低于政府限价，但是目前多数项目在售价格跟开盘当天一样，并没有降价和优惠，只有房山区某开盘较早的项目拟在中秋节推出一些优惠。

媒体报道的所谓“降价”，或是将部分户型销售价格与销售均价相比了。

如前述北京大兴区南五环外的某项目，东西朝向的户型售价4万8，比政府限定的5万2的销售均价低4千块钱；而南北朝向的户型售价5万5，高于政府限定的销售均价，但没有超过销售价格上限。另一个亦庄东与通州区交汇处的某项目，有部分南向户型开盘定价在4万9左右，低于政府限定的5万2的销售均价，而南北通透的户型开盘定价在5万2左右，还有少量较好户型定价5万3左右。

对于部分户型售价低于政府限价被指“降价”的说法，和硕机构首席分析师郭毅并不赞同。“不能说是降价，因为人家首期开盘就没有按建委限定的封顶的均价去卖，并不是先按封顶价格去卖，后面发现卖的不好又降价。限竞房有最高限价，企业在不能涨价的情况下为让项目体现出资产价值空间，只能靠前期在价格上做一些让步。这种营销手段目前不太多，但未来会越来越多。”她接说。

郭毅进一步对证券时报记者表示，企业作价格表时会对一些户型价格上限做限制，把一些相对高价值的产品价格做高，最终均价符合政府限价就行了，所谓“降价”多的项目在房企的价格体系里可能原本价格就不高。“有的项目做了‘拉高排低’，或是把一层做了下跃，这样就把一层或别墅产品均价做高，高层产品均价做低，整体符合政府限价就可以了，这都是很正常的策略。”她说，如果在向准客户释放价格信息时就是按照优惠价格释放的，还没到开盘阶段算不上降价，只能说房企用价格手段促进销售而已。