由于收房成本高、租金回报周期长、缺乏造血能力等原因，长租公寓的营利模式一直是业内讨论的热点，在现阶段下，利用资本“跑马圈地”已经成为长租公寓品牌商的共识，但在扩张房源的过程中，就不可避免地存在房屋空置率过高以及资金链紧张的问题。第三方“租房贷”的杠杆效应更加剧了这种紧张，如何平衡成了关键。  

如何管控长租公寓金融化带来的“资金池”风暴  

“现在的长租公寓已经不是一个租赁企业，而是一个标准的‘金融企业’。”中原地产首席分析师张大伟直指问题的核心，长租公寓金融化带来的“资金池”成了风暴中心，“将房主的预期租金，通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用，这些金融工具带来的资金池最大风险是可以掩盖问题，向后端转移投资风险！” 

张大伟指出，长租公寓是一个以时间为核心要素的期限套利游戏，装修、分租这些其实都只是资金池的补充。对于中介企业来说，长租公寓模式就是把原来简单的“中介费+差价”模式变成了投资，“爆仓”风险自然大了。 

对于颇受争议的租房贷，张大伟认为“租房不应该有贷款”。“这与其他消费行为不一样，租房应该是和吃饭一样属于最底层消费，这不应该有任何信贷支持。”他认为，“租房贷”变相给了租赁加杠杆的机会和概率，要是能贷款，那么租赁就会被投资者利用。“过去租赁涨幅远远低于房价涨幅，原因是没法用杠杆，如果租房都要贷款，都有杠杆，那么未来租金很可能会出现大涨。”  

从实际需求的角度，中联基金总经理何亮宇认为，刚毕业的年轻人拿不出钱来“押一付三”，“租房贷”满足了租客、公寓、房东的需求，有一定的市场。但他也承认其中存在一定的风险，需要对此类趸交租金强化监管。  

“长租公寓一旦涉足金融业务，基本上就会出现很多新问题。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，一方面，租客信用有可能被违规使用；另一方面，长租公寓把这些贷来的资金挪作其他用途的话，会面临很多不确定性，“一旦资金链断裂或资金被挪用，此类长租公寓背后的多米诺骨牌效应就会显现。”  

严跃进建议，如果允许长租公寓涉足租赁贷款等业务，各地金融管理部门和互联网管理部门应该积极介入，加快搭建房源和资金运作的共同平台，类似平台也承担了房源和客源信用评级的功能，进而使风险变小，同时也防范各类问题扩大。  

对于“租房贷”及与此相关的资金池，北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志认为，政府建立一个租金管控平台十分必要。“不论你是谁，收取租金、支付租金的话要打到这个平台上，而不是直接打给中介，要把这笔钱监管起来。不监管的话就可能被挪用，一旦它投了一个‘瞎事’(不靠谱的事)，这就变成了风险。”他说。