就当前土储水平，恒达集团在招股书中写道，“充足的土地储备可供未来8-10年的物业开发项目”，此外还提及其未来的发展策略，“我们将继续利用河南省城镇化及城镇化所产生的需求增加；利用政府近期进一步推进棚改货币化改造的政策，继续就安置项目与地方政府展开合作。”  

不过多位行业人士告诉北京商报记者，现实情况可能不会像恒达集团设想得那般乐观。当前房地产行业的形势不复往昔，随着楼市调控加码、棚改政策收紧、整体住宅存量积累，区域性房企的生意已经开始不好做。  

北京商报记者查阅招股书了解到，2015-2017年，恒达集团来自物业销售的收入分别为10.36亿元、9.29亿元以及15.47亿元，皆约占总收入的99.8%。对于物业销售所得占据总收入“大头”的恒达集团而言，在许昌的业务也面临业绩受损的潜在风险。  

此外，从现实情况来看，当前房地产下行的低迷状况已经传导至许昌的土地市场。根据稍早前的新闻，许昌7月6日参与竞拍的五宗土地悉数流拍，这在近期许昌土地拍卖市场上还是首次。  

“恒达集团的发展很大程度上得益于河南新型城镇化的发展机会，不过当前棚改货币化即将退场，想要维持发展就不能再偏居许昌一隅。上市后的恒达集团应该借力资本市场，延伸扩张触角，走出大本营。”严跃进如是分析道。  

举债扩张之后  

房企发展，粮草先行。而拿地需要钱，资金无疑是小房企的一道大坎儿。此前“囊中羞涩”的恒达集团走上了举债扩张的道路。  

借来的钱也是钱，有了资金加持的恒达集团，企业经营状况呈现向好态势。2015-2017年，恒达集团营收分别为10.38亿元、9.31亿元、15.5亿元，归属于股东的净利润分别为6701万元、7411万元、1.48亿元。  

企业规模增长的代价就是负债的水涨船高。2015年，恒达集团净资产负债率达677%，2016年达至762.7%，超行业整体负债水平近10倍。  

不过，上市前倾向于负债经营的恒达集团，现如今为了适应融资环境收紧以及满足港交所健康运营的上市要求，已经开始有意识地放缓负债扩张的步伐。2017年底，恒达集团将净资产负债率由此前的762.7%改善至406.6%；截至今年4月30日，这个数字降至340.4%，但仍处于较高水平。  

对于远超行业整体水平的负债率，恒达集团在招股书中称，未来净资产负债率将降至200%以下，同时为确保营运资金持续充足，公司已实施相关资本及流动资金管理措施。恒达集团领导层于港交所上市现场接受媒体采访时表示，“目前已达到负债率200%以下的目标，希望此后达到一个健康的负债率水平”。  

“对于中小房企而言，企业的规模发展往往负债先行。当前恒达集团展开降低负债的动作，说明该企业发展思路相对清晰，明晰财务稳健对于企业安全运转的重要意义。”严跃进表示，高杠杆也是一把双刃剑，只有把控好负债率，企业方能在地产行业下半场不留余力地争夺行业位次及话语权。