五年前的标准

据了解，当前北京市现行北京“普通住宅”认定新标准为：1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；2、单套建筑面积在140平方米（含）以下，并参考其实际成交价格确定；3、实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。其中，所在区域住房平均交易单价或套总价，按照本通知公布的全市住房平均交易单价或者套总价，结合区域调整系数确定。现行的普通住房认定标准：五环内为单价39600元/平方米、总价468万元；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元；六环外为单价23760元/平方米、总价281万元。

当前市场对非普通住宅标准的争议焦点主要来自第3条的价格定义。按照规定，单价与总价其中之一符合就算非普通住宅。但现实是，当前北京新建商品住宅，包括限价住宅在内，多数楼盘在单价或总价上都会超过现行的“非普”的认定标准。

业内人士指出，普通住宅与非普通住宅在包括契税、印花税和土地增值税、二手房交易营业税等各项税费上都有显著差别。更主要的是，在购买阶段贷款成数上会高出不少。目前北京市购买首套普通住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通住房的首付款比例不低于40%；购买第二套房屋普通住宅首付款比例不低于60%，而购买第二套房屋非普通自住房的首付款比例则是不低于80%。

业内人士分析，当前实行的“非普”标准是2014年发布的，距今已有近五年时间。北京楼市经过数年发展，尤其是经历了2015-2016年房价上涨后，楼市整体价格变化比较大，现有政策已不太符合当下实际情况。有必要对争议较大的“非普”标准适当做出调整。

同为一线城市的上海相关政策曾在2016年做出更新。2016年11月，上海市住房保障和房屋管理局在官网发布《关于调整本市普通住房标准的通知》。

易居智库市场研究总监介绍，从上海历史上对于普通住房标准调整来看，基本上是非强制性三年一调整，与房地产周期挂钩。把部分本来属于非普通住宅的项目纳入到普通住宅，对住房管理和税费管理都有利好。

就现阶段，现行的“普通住宅”标准是否具备调整时机和调整条件等话题，北京商报记者试图采访北京市住建委相关部门，但截至目前尚未得到对方的回应。

尴尬的五环外限竞房

张大伟分析，政策应及时更新以符合市场规律。按照现在的认定标准，市场上90%都是高端楼盘了。尤其是限竞房也成了“豪宅”，不符合实际情况。

“当前的普通住宅标准确实给我们销售带来不小的压力，”一位限价房项目营销人士告诉北京商报记者，他们客户很多都是刚需刚改，资金能力有限，导致项目去化速度堪忧。这让公司拿地前希望实现的快周转完全背离。而他们公司在北京限竞房项目还不算多，一些企业在北京直接操盘加上联合操盘、入股的限竞房项目高达十多个，大多都面临去化的压力。