自从2017年4月杭州开始推出“限地价，竞自持”的土地竞拍规则，这一年多来，杭州市区共有92宗地块出现了竞拍自持比例的情况，合计自持面积达191万平方米。不过迄今为止，绝大多数地块均未上市。这其中，除了开发商与限价博弈的因素外，还有一个原因就是之前关于地块自持部分的设计、建造等方面缺少具体的标准和操作准则。

日前，杭州发布了《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》（以下简称《通知》），细化规范自持商品房屋的管理，强化后续租赁的监管。《通知》中亮点甚多，钱报记者就此专访了杭州市住房租赁管理服务中心副主任金凯杭。

对于地块自持规范越来越细化

去年3月24日，萧山市北两宗地块均以楼面价超30000元/平方米的价格出让，创下当时钱塘江南岸地价新高，当晚土拍新规出炉，溢价率达70%时转入竞报自持比例。

去年4月，杭州市国土资源局与市住房保障和房产管理局联合发布《关于杭州市企业自持商品房屋租赁管理有关问题的通知》，首次提出“土地出让时，通过竞投自持比例确定自持用于出租的房屋，应全部对外租赁，不得销售或转让；单次出租最高期限为10年；如遇特殊情况产权整体转让的，规划用途不变”，明确了自持规则。去年4月26日，联发以现房销售、自持20%的条件，拿下桃源地块，成为首个涉宅自持地块吃螃蟹者。

同年8月，《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》（以下简称《细则》）出台。《细则》明确了实施范围和监管措施，并确定市住保房管部门应参与企业自持商品房屋项目的竣工验收，符合条件的出具《自持商品房屋验收确认书》。而此《确认书》作为单一产权申请办理不动产登记，并在不动产登记证书中注记“不得分割、销售、转让”。情节严重或拒不整改的，作为不良行为计入企业诚信档案，并由国土部门取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格。

金凯杭说，虽然《细则》中也提到“分期开发的项目，首期开发中须落实不低于竞投比例的自持商品房屋，并确保自持商品房屋和相应的配套基础设施、公建设施同步开工、同步交付”，但是这个“不低于”具体怎么衡量和把握，却没有明确的标准。因此有些开发商就会先动工地块中可售商品房部分，对于自持商品房部分的建设能拖则拖。“这次新出台的《通知》，是对之前《细则》更进一步的细化和升级，界限明确，可操作性强，确保后续操作的规范。”

比如《通知》明确规定了自持商品房屋建设进度的确定标准：如果是一次性申领预售证的项目，申领预售证时，自持商品房屋建设进度须达到50%（单独成栋的，按层计算；其他按套计算）；如果是分批申领预售证的，累计申领预售房屋面积超出总可预售房屋面积50%的，自持商品房屋建设进度须达到50%（单独成栋的，按层计算；其他按套计算）。