继今年2月全国性商品房预售资金监督管理办法出台后，4月29日，中央政治局会议对房地产的表述中又提出“优化商品房预售资金监管”，这是中央首次对备受关注的预售资金监管政策给出明确的指示。

为什么新政出台不到3个月就要进行优化？应该如何优化？接受证券时报记者采访的业内人士认为，全国性新政出台后地方执行效果不明显，需要继续完善，建议合理允许部分高信用房企以银行保函解冻部分监管资金，适当降低预售资金留存比例，优化预售资金支取节点等。

另外，证券时报记者梳理发现，中央政治局会议后，惠州、徐州、梅州、连云港、岳阳、长春等多地密集出台的稳地产政策中，在预售资金监管方面都提出了优化措施。

已出全国性政策

执行效果不明显

今年2月初，全国性商品房预售资金监督管理办法已经出台，这是商品房预售资金监管新规首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制。

对于时隔不到3个月中央就提出要“优化”预售资金监管的原因，中银证券房地产行业研究员夏亦丰认为，虽然全国性管理办法已经出台，意在纠偏部分预售资金监管收紧过度的城市，一定程度上缓解房企的资金压力。但从落地效果来看，预售资金的宽松力度与金融机构的实际执行力度均是比较弱的。她认为，中央政治局会议提出要“优化”，体现了中央对于预售资金监管方面的高度重视。

“此前全国预售资金监管的统一政策出台后，政策效果不明显，因为地方采取了保护主义，担心出烂尾楼，所以地方上执行的效果不明显，这也跟房企的流动性风险有关系。”一位不愿透露姓名的业内人士对证券时报记者说。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受证券时报记者采访时也表示，尽管国家层面出了预售资金监管新规，但由于很多项目超融、预售资金挪用，导致现金流不足以覆盖债务。银行、信托或其他金融债权人作为抵押权人，自然就把预售资金锁死了，不让提取，导致资金躺在那里，但项目烂尾或停工。另外一种情况，各方债权人都来索债权保障，多方博弈导致僵持不下，资金动不了。2月住建部已经发布了一个预售资金监管的新规定，关于监管的内容、监管额度和范围都作了明确的部署，除了重点资金监管部分之外，其他都可以提取，但是这仍然解决不了问题，需要继续完善。

预售资金边际放松

有望切实落地执行

对于如何优化预售资金监管政策，李宇嘉认为，新老划断是比较好的解决思路。新资金进来以后，辅以政策扶持(比如容积率奖励，规划调整等)，资金封闭运转，使用范围与前序资产负债涉及的项目隔离，通过新的项目盘活，释放新的预售资金，首先确保保交楼，然后偿还新投资方，剩余资金去解决其他债务。