中国开发商的住宅开发在2019年达到巅峰，其他存量领域的竞争也进入白热化。

其中之一是物业服务。自去年7月入股戴德梁行后，12月12日，万科在物业竞争领域又投下一枚炸弹。

万科物业与戴德梁行再度联手，双方将出资成立一家合资公司，专注在中国市场开展商业物业及设施管理服务，目标是打造资产管理龙头。

在房地产调控政策缩紧、市场增量转存量的大背景下，物业领域正在成为房企们切换的重点赛道之一，新战场烽烟遍地。

打造资产管理航母

“这个合作更多是merge（融会、合并，编者注），看董事会的席位基本能看出来。”万科集团合伙人、物业集团首席执行官朱保全说。

这次合作可以追溯到去年。2018年7月，万科物业以IPO定价的方式，购买戴德梁行4.9%的股权，一个月后，戴德梁行在美国纽交所成功上市，万科物业即成为其第四大战略股东。

之后，双方高层先后在香港和芝加哥会面，直到2019年8月达成共识，于是有了此次成立资产服务公司的合作。

朱保全透露，谈判时间超过了1年，两家公司的财务语言存在不同，比如包干制和酬金制的差异，“现在都调到一致了。”

新公司管理层来自双方团队，原戴德梁行大中华区资产服务部主管叶世源担任CEO，原万科物业政企商业服务事业部管理合伙人莫凡担任CFO。股权方面，据朱保全透露，万科物业处于控股地位。

合资公司将由双方股东注入资产包构成，业务聚焦商业物业与设施管理，使用“万科物业”和“戴德梁行”两个品牌，明年还可能成立新品牌。朱保全介绍，资产包是双方原来服务的客户，以商业客户为主，不包括国企和政府。

值得一提的是，朱保全认为，商业物业规模不再以平方米算，而是按合同和客户计算，他说：“历史上在国内，大家看物业管理，更多是站在自己的视角来看，我有多少平方米，有多少项目。但是站在国际视角，更多是看服务了多少客户，包括客户有多少楼。”

作为五大行之一的戴德梁行，虽然进入中国市场很早，也有高端国际品牌的优势，但随着中国本土物业龙头不断扩张，戴德梁行也要考虑在中国区业务增值的破局方式。朱保全说：“主要在中国客户的深度挖掘，历史上他们做了更多的外资客户、香港客户，但是今天，中资客户发展的速度可能要更快一些。”

对于深耕住宅的万科物业而言，商业物业管理并不是优势。“即使‘万物商企’发展得很好，万科物业的品牌形象还是住宅。”朱保全说，五大行一直占据服务商企的高点，如果合作，一直深耕住宅的万科物业可以获得品牌协同效应，带来更多优质客户和项目资源。

早在2015年，万科在商企物业服务领域的步伐就迈开了，现在互联网BAT三巨头、京东、中国移动、中国联通等体量巨大的企业都是它的客户。