（原标题）棚改货币化即将落幕：去库存任务完成，深刻改变三四线房地产

首席房地产研究员：夏磊

首席经济学家：任泽平

研究员：黄什

联系人：庞欣

导读

• 棚户区改造，是过去三年支撑房地产行业发展尤其是三四线城市房地产市场繁荣的重大政策变量。不仅深刻地改善了民生、改变了城市面貌，也创造出惊人的住房需求、拉动着投资、改变着行业格局，其对推动三四线房价地价的影响，有待历史评估。

• 当前，政策已释放出明确信号，去库存任务基本完成，棚改货币化比例将大幅降低，这将如何影响未来房地产市场走势？按照“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的标准分析框架（参考我们的《房地产周期》系列研究报告），未来中国房地产市场的机遇和挑战是什么？本文旨在系统地对棚改货币化政策回顾、反思、总结和展望，得失均可为来者鉴。

核心观点

1. 棚改货币化安置即将完成去库存的历史使命。

2016年-2017年，三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平和1.8亿平，占销售面积的14.8%和18%；当前商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.2%。

2018年7月12日，住建部表示：“要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则，切实评估论证财政承受能力，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围，重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。”

继续高比例棚改货币化已不合时宜，预计2018年货币化安置率40%，2019-2020年30%。一是三四线商品住宅去化周期降至7.6个月，房价上涨压力大；二是随着房价上涨，货币化成本快速上升。

2. 棚改货币化安置比例降低，将显著逆转三四线房地产市场格局。

2018年，如果三四线城市货币化安置比例降至40%，商品房销售面积将减少0.6亿平，销售增速降低5.8个百分点；货币化安置比例每降低5个百分点，三四线商品房销售面积增速降低1.3个百分点。