在城市更新和老旧小区改造中，资本是关键力量。单纯依靠政府投入，不仅是杯水车薪，而且难以形成良性循环。

毋庸置疑，城市更新和既有建筑改造是城市土地价值重新定义的过程，市场主体如何用投资思维去发现和创造价值？金融投资机构、险资及民间资本与城市更新契合的“点位”在哪里？城市政府如何运用政策利器撬动资本输出，在城市更新和老旧小区改造中形成投融资和回报机制？相信这些都是政府、城市运营企业以及有志于尝试踏入该领域的相关企业面对并思考的课题。

国家层面鼓励、城市政府需求、金融专家呼吁、资本机构心动，更新企业盼望，所有这些愿望，只有在找到一条顺畅的、“稳投资”的、有回报的、可持续的资本进入的政策、模式、渠道和契机时，一切才能顺理成章。

国家层面鼓励：创新机制如何建立，融资之路有多远

3月6日，人民日报发表了住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽《推动住房和城乡建设事业高质量发展》一文，文中提到，住建部已在2个省和8个城市开展城镇老旧小区改造试点，并着重探索融资方式及群众共建等体制机制。

4万亿元规模的全国城镇老旧小区综合改造工作，是一块巨大且诱人的“蛋糕”，一旦启动并全面铺开，将成为强大的新经济“稳投资”、促增长引擎。然而作为一项正在探索实施中的项目，诸多难题和困扰需要一一破解，其中，“资金”既是关键一环，更是破局要素。

2019年6月的国常会、7月的国新办吹风会上，中央和住房城乡建设部都提出了“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”的筹资原则。由此可见，老旧小区改造工程作为国家重要的民生工程，政府补贴资金、市场参与运作、居民适当投入，这三部分将汇成改造资金流。但如何发挥市场机制，如何通过政策引导，让更多的社会资金流入？国常会提出，要创新投融资机制。除中央安排补助资金外，鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。

调子定下，调研跟进，社会热议，专家出招。全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会有关专家建议，在老旧小区改造实际操作中，应该进行明确而详细的分类，并以此制定出出资框架或明晰出资清单。简言之，就是厘清哪些属于基本的必改类项目，比如涉及社区安全、公共设施、基础设施及环境等相关方面，应由政府承担；哪些属于选择类提升项目，比如涉及直接改善居住条件和环境等方面，由居民自愿出钱；哪些可以市场化运营管理服务的项目，比如停车场、养老托幼、商业服务、物业管理等方面，可由企业介入并形成投融资回报机制。同时，应倡导以城市片区为改造范围，在改造前进行详细的片区资源评估、诊断，让出资各方预知改后增值效果，便于统合、调剂、配置、平衡片区资源，利于吸引社会资金、金融资金，且利于提高居民出资的积极性，利于老旧小区改造的持续开展和推进。