房地产投资的阶段性机会、多元化和长期配置方向

投资者和买房者身份核心区别，在于对房地产行业价值链认知的深入程度；而要完成这种转变，则需要调整投资逻辑和心态。

例如在当下，买房者看到的是限购、限贷、限售等政策对实体住房投资和交易的制约，而投资者看到的却是房子作为具有居住价值的资产，在中国城市化进程继续、居民住房升级需求依然旺盛的背景下，仍有很强的刚性需求支撑；在不确定性增多、资产荒重现之时，中国房地产行业仍是极重要的优质资产来源。

在买房者面对终端市场的疲软而束手无策的时候，投资者却从行业更上游看到了机会：在市场流动性过剩的时期，房地产开发企业融资渠道极为丰富，资金供大于求，金字塔顶的项目很难渗透到个人投资者层面；但在供给侧调整时期，即使十分优质的项目依然可能面临开发和周转的资金需求——这就为个人投资者提供了阶段性的入场条件。

而当前正是房地产行业融资环境发生重大变化的节点。从2017年以来，为控制行业风险，国内房地产金融环境持续收紧，信贷、债券、信托以及诸多通道类渠道均受到了严格限制。有关研究近日发布的统计数据显示，2018年8月份，受监测的85家典型房企累计融资总额为744亿元，同比下降幅度达23%，较2017年的月均水平下降33%；1-8月，典型房企融资规模占全国房地产开发投资的比例也开始出现回落。

（数据来源：国家统计局）

清和学院研究中心认为，房地产行业资金面趋紧的局面短期内很难有较大改变，宝贵的资金将集中流向发展健康、偿债能力强的房企；所以，通过定向融资计划、私募股权基金等金融工具，参与底层资产清晰、增信措施到位和退出安排合理的优质项目开发将是现阶段房地产投资的主要机会。

另外应该指出的是，在住宅房地产受到严格调控之时，商业、物流地产等领域则蕴含着很多以往个人投资者鲜有触及的投资机会。新经济的发展和产业结构的转型给办公楼、科技园、仓储物流等领域提供了上升空间，而居民生活消费方式的进一步转变则促进了新型购物中心和奥特莱斯等产业的发展；在房地产投资信托、私募股权基金和资产证券化产品的帮助下，个人投资者也开始可以分享这些细分领域的增长利润。

同时，由于商业、物流地产等与住宅地产投资增速的相关性较小，投资者也可以通过多元化的投资以分散部分风险。