在过去的20年间，房地产无疑是中国居民财富增长最大的驱动力之一。研究显示，中国家庭住房拥有率高达87%，城镇人口中拥有两套及以上住房的家庭比例则超过21%，房产价值占中国家庭总资产的比例接近60%——这些数据都远高于美国、英国、日本等发达国家。

房地产的巨大财富效应与经济增长阶段、政策环境和文化传统的关系密不可分；但综合多方面因素考虑，清和学院研究中心认为，中国房地产市场发展已经进入新的阶段，居民的房地产投资行为也将从投资逻辑和方式上发生重大转变。

买房的杠杆效应、稳定性与成本

直观上看，中国居民不停买房的逻辑似乎就是住房价格上涨；但其实杠杆使用的便利以及持有、交易成本的低廉也是极为重要的两个因素。

首先，杠杆的使用使房地产的回报绝对领先于其他投资机会。例如，北京房价在2002-2017年间上涨了13.2倍，而同期茅台股票的价格则上涨更多，达到14.7倍；但是在加入房贷这个杠杆因素后，投资房产的收益将轻松达到投资茅台的2-3倍。

因此，房贷也成了中国居民部门总体负债的主要来源，占比近60%。截至2018上半年，中国个人住房贷款余额已达24万亿，占GDP的比例约为28%，已经达到日本80年代中泡沫膨胀时期的水平。相比之下，A股的融资余额则仅有8500亿左右。

虽然中国居民储蓄率较高，偿债能力较强，但杠杆率的快速提升已经引起中央的高度重视；在严控金融风险、“住房不炒”的政策背景下，更多限贷政策的出台使个人越来越难以在房地产投资中使用杠杆——有的城市对二套房的首付比例要求高达80%，对三套房则干脆采取停贷措施；这些政策使个人房贷余额的增速连续下滑：

（数据来源：央行金融机构贷款投向报告）

其次，在新的政策限制和税收环境下，买房、屯房、卖房的成本正不断上升。融360最新发布的报告显示，截至8月，全国首套房贷款利率已经连续20个月上涨，达到5.69%，未来或还继续保持小幅上涨态势；同时，在十三届全国人大最近公布的立法计划中，房地产税法已经被列入条件比较成熟、5年内拟提起审议的项目，房产税的到来只是早晚问题。同理，在交易方面，自新“国五条”推出以来，各地也都强化了针对短期内非自住房交易的税收政策以抑制投机行为。

因此，在房价趋于平稳的阶段中，杠杆效应的大幅弱化和成本的增加使得过往单纯的买房投资模式不再有效。新形势下，房地产在中国家庭的财富体系中将扮演什么角色？清和学院研究中心认为，从中国国情和全球经验来看，房地产未来仍将是重要的财富载体和投资选择，但目前中国家庭的当务之急是从“买房者”身份到“房地产投资者”身份的转变。