为何要高溢价收购一家营收为0的公司？北京文化终于给出了答案。

　　10月24日晚，北京文化回复深交所问询称，收购北京东方山水价格符合市场真实情况，不存在其他利益安排。东方山水其拥有密云水库旁18.72万平米国有土地使用权，然而基准地价法评估的局限性，未能充分反映出待估地块的稀缺性与内在价值。

　　此外，北京文化表示，公司通过银行贷款等自有资金支付本次交易款项，其中涉及银行贷款6亿元，财务费用约为每年3000万元，增加银行贷款后公司资产负债率约为33%，属于正常范围内，不会对公司财务稳健性产生重大影响。

　　标的净资产增值率高达658.69%

　　10天前，即10月14日，北京文化宣布拟以自有资金8.4亿元收购东方山水100%股权，收购完成北京文化将建设密云国际电影文旅小镇，通过北京文化电影IP，打造影视主题为主的商区+酒店为核心的文旅小镇，并配套摄影棚、封神之城、多功能影院、亲子类主题乐园、明星餐饮街区、主题酒店等设施。

　　北京文化表示，这主要是为了完善公司产业链，发挥影视IP的衍生经济效应；同时，东方山水资产所在地理位置极具稀缺性，适合多种旅游项目开发。

　　从这个描述来看，北京文化是要进军实景娱乐。然而，北京文化选择的收购标的的财务情况却不容乐观。

　　数据显示，2019年1-7月，东方山水营收为0元，净利润-317.25万元。截至7月31日，东方山水的资产总额账面价值为4540.33万元，评估值为3.43亿元，增值率为655.8%；净资产账面价值为4520.4万元，评估值为3.43亿元，增值率为658.69%。

　　对此，深交所于10月17日提出了疑问，要求北京文化说明本次交易定价依据及合理性。

　　北京文化回应称，到北京市2019年第1季度、第2季度、第3季度的商业用地水平值（单位：元/建筑平方米）为21423.01元、21639.38元、21784.37元，本次收购东方山水公司持有的商业用地（旅游用地）使用权的价格6131.86元/建筑平方米（即4258.24元/宗地平方米）处于合理区间内。另外可比案例对比发现，得到待估土地评估值为81722.45 万元（按照宗地面积计算约为4365.52 元/宗地平方米），高于本次收购的价格。

　　另外据北京文化2019年半年报，截至二季度末北京文化持有货币资金2.18亿元，而此次8.4亿元的交易为北京文化自有资金。

　　对于收购的资金来源，深交所也提出了疑问，北京文化表示，公司通过银行贷款等自有资金支付本次交易款项。协议签署生效后10日内，公司以自有资金转让2亿；协议签署后5个工作日内，公司将以土地申请银行贷款，预计融资4亿，支付3个月后的第二笔交易款3.2亿元；协议签署生效后6个月内，公司通过贷款转让剩余转让款。