卖出这块地的正是曾与中民投一起参与董家渡13、14号地块竞拍的泛海控股。

不同于中民投在拿下地块后一年便启动开发，泛海则曾被质疑开发风格偏重“囤地”。早在2002年，泛海控股便以等同于零成本的价格获取董家渡10号、12号、14号三块南外滩核心区域，但要求其承担其拆迁费用。

即便拆迁时间长、难度大可以看作是拖延开发进度的一大原因，但时至今日，该项目相当一部分土地还在拆迁中。这距离泛海控股拿下上述地块已经过去长达17年之久，其开发速度可谓“龟速”。

在上海晟世泰平投资管理有限公司董事总经理陈立民看来，当年外滩重点提出要发展外滩金融集聚带，南外滩地区的优质项目选择由具有“金融属性”的企业开发便是基于这一点。但时过境迁，当年的“座上宾”如今却成了一个个“烫手山芋”。

由于泛海、中民投等“金融属性”企业对于董家渡数个地块的开发陷入僵局，这也不免一定程度上拖累了上海核心地区的南外滩的发展脚步。

早在2013年5月，上海黄浦区相关领导在接受《东方早报》采访时曾表示：3年内，南外滩所有的项目都会开工。

时光飞逝，转眼已到了2019年。

规划限制多，区域成熟度不够，或开发仍有考验

“核心地产项目开发具有很大难度，对于房地产企业的实力、团队、经验都有极高要求，从这些方面来说，初涉房地产领域的金融企业远不及经验老道的传统房企。这也是董家渡地区的核心地块开发缓慢，如今又相继被抛售的原因。”

陈立民感叹，如果当初选择由有经验、有实力的房企开发，董家渡地区大概率不会遇到如今的问题。“这或许也是这一次政府出面协调后由绿地这一国企介入的原因。”

不过，陈立民认为，尽管绿地低价拿下了董家渡这一核心地块，但未来的开发、运营依然难度不小。“这个项目开发的限制条件很多，比如要求开发企业自持办公楼总体量60%，10年后才能整售，这意味着开发商不能快速回笼资金。但好在包含一部分住宅项目。”

陈立民称，相比今年1月华润置地拍下的上海静安区南西社区C050401单元115-12地块楼板价达到6.52万元/平方米，绿地此番拿下的董家渡板块楼板价足足低了大约3万元/平方米。不过，董家渡13、15号地块项目虽然具有价格优势，但黄浦区南外滩地区整体成熟程度远不及静安区的南京西路地区，绿地未来对于该项目的开发依然具有考验。

中原地产首席分析师张大伟则对于绿地介入董家渡13、15号地块的评价更为乐观。张大伟说，对于房地产企业来说，接盘董家渡项目很正常，它属于优质土地，相比之前部分企业获得的毛地，董家渡项目开发难度小、市场预期高。“而且百亿级的股权变动，对绿地等龙头房企压力有限。”