房地产市场受到强力的政策调控，长效机制亟待建立。自从2016年中央经济工作会议提出房子是用来住的，不是用来炒的这样一个基本理念之后，全国房地产市场，有100多个城市实行了限制的政策，包括限价、限购等等五限政策，刹车式的短期调控效果虽然比较明显，但是不能够长久为之。

去库存的效果明显，人口流出地的房屋空置须警惕。2017年商品房销售面积7.7%的增加主要是由于中小城市商品住房的销售所贡献的。报告对2017年60个主要城市的新流入人口进行了统计，约占全国总人口的50%，一方面是大中城市销售面积减少，其他的城市销售面积增加，同时中小城市人口还是向大中城市进行流动，这是一个矛盾，部分中小城市新建住房的空置情况值得警惕。

土地价格持续大幅上涨，成本推动房价上涨的风险增加。商品房销售价格大幅回落，但是土地成交价格涨幅不断扩大，也使土地成本占房价的比重进一步提高。2017年土地平均成交价格与商品房平均销售价格的比值达到0.68，意味着未来房地产市场很有可能出现成本推动型的房价上涨。

个人按揭贷款的负增长导致开发商融资成本上涨的压力增大。国内贷款和利用外资的增幅较大，自筹资金小幅增加，但是定金和定金预售款以及个人按揭贷款的增速是下降的。对于房地产企业来说，融资成本的上涨加上土地成本的上升，有可能使未来房地产市场出现成本推动型的房价上涨。

房屋租售价格失衡，住房租赁市场的发展方向需明确从国际经验来看，房屋租售比合理区间应该是在1：200到1：300之间。2017年住房租赁价格涨幅是2.9%，明显低于住房销售价格的涨幅。房价的比重相对较低，大幅增加租赁市场供给，有可能进一步导致租售价格进一步失衡。

2018年房地产市场整体将呈下行趋势

王业强称，2018年地价的变化将以温和上涨为基调，同时房地产市场价格机制加快建立，而一线风险防控任务依然艰巨，三四线城市变化必须加以关注。

从个人住房信贷市场来看，预计2018年房地产市场调控政策将维持平稳，出现过热势头的城市政策将收紧，总体来看房地产市场经过过去几年的大幅上涨，将进入调整期，个人住房贷款业务增长也将随之放缓，同时市场化成本上升的推动下，贷款利率将继续上行。

从调控政策来看，应该是维持总体稳定的趋势。从短期来看，为达到稳定市场的预期效果，相关短期限制的政策不会放松和退出，从长期来看需要进一步改进土地供给、租售并举、房地产调控等政策，逐步取代限购限贷等短期的调控政策。

总体判断，2018年将成为本轮房地产市场的低点，房地产市场整体将呈现下行运行的趋势。在供给侧一线和热点的二线城市，为了缓解库存的危机，土地供应量有望进一步增加，但是限价政策难以放松，热点城市的供应量将持续偏紧。