利润压缩成普遍现象

中银国际证券研报显示，2019年前三季度，地产板块上市公司主营业务收入和归母净利润增速分别为19.2%和9%，分别较2019年上半年收窄1.2个百分点和3.3个百分点。利润率方面，板块总体毛利率和净利率分别为35.6%和10.3%，分别较2019年上半年下降1.1和1.5个百分点。

表面看来，长沙发布的上述《通知》里，商品房项目平均利润率规定为6%-8%，低于2019年前三季度行业整体10.3%的利润率，相关房企利润率可能会被压低。但是，张大伟指出，6%-8%的利润率不算低，如果能保证这个利润率，对房企而言是可以接受的。长沙地区2019年以来，出让的地块基本以限价地块为主，项目本身利润有限。此次出台的6%-8%的利润是上限，下限没有保证。不排除很多项目会和北京地区的限竞房一样陷入亏损。因此，出台的6%-8%的政策操作性有限。

多位业内人士指出，房企净利润因该政策而下降不可避免，不排除部分项目的净利润降至5%左右，但房企开发新盘项目往往分一、二、三等多期，某一期项目净利受影响对房企整体业绩影响相对有限，特别是对大型房企而言。

让定价更加科学

值得注意的是，长沙地区的这一做法在海南省已经出现过。

2012年，海南海口市发布《海口市限价商品住房管理暂行办法》指出，限价商品住房具体销售价格应当按项目用地土地出让价格及开发成本、建筑安装成本、税费和利润（不得超过6%）等完全成本因素确定。同年，三亚发布《三亚市限价商品住房管理暂行办法》，对限价商品房的建设模式、购房资格、监督管理等作出了明确规定，并要求限价商品房利润不超过建设成本的6%。

对此，严跃进表示，这类政策的出台，实际上也使得相关住房产品的定价更加科学，既确保了房企一定的盈利空间，也确保了房价相对稳定。

张大伟表示，目前的调控政策都是微调范畴，房价上涨了就会收紧，房价下跌了就会出现放松。