大兴旧宫11号地块也已经拿到了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证，同样具备开工条件。

而旧宫12号地块和房山地块尚没有获取建设工程规划许可证。

从四个100%自持地块来看，其中永丰18号地块地上建筑面积为13.88万平方米，拿地成本是50亿元；19号地地上建筑面积为16.29万平方米，拿地成本为59亿元。粗略估算，两个地块综合楼面地价为3.6万元/平方米。

根据此前万科公布的翡翠书院租金方案，该项目年租金为2000元/平方米-2400元/平方米，按照年租金2400元/平方米、且100%满租的情况计算，项目第一个十年年租期收取的租金总额为33.3亿元。这意味着，该项目第一个10年租赁期全部租金收入无法覆盖50亿元的土地价格。

这不仅是永丰18号地块的困境，也是其他三个100%自持项目面临的难题。

四个70%自持地块同样存在难题，以旧宫11号地块为例，该地块控制地上建筑面积为14.6万平方米，粗略估算，根据70%自持比例，可销售面积为43810.5平方米，自持面积为102224.5平方米。

根据拍地时约定，项目可销售部分平均售价设定的上限为52315元/平方米，11号地块可以通过销售收回约22.92亿元，但与拿地成本相比仍有数十亿元差距，而这个差距需要通过剩余自持租赁部分来收回。

路在何方

4月中旬，万科翡翠书院开始启动预租，据北京万科相关材料显示，截至5月13日，万科推出的首批72套房源中，出租率超过80%，客户包括幻腾智能创始人王昊、经纬中国董事总经理钱坤和36氪CEO冯大刚等人。

万科所称的超过80%出租率，主要指首期推出72套房源的订制租赁。北京万科表示，在订制租赁阶段，客户需要签署订制租赁合同，支付总租金的20%作为订制租赁定金；自租赁起始日起，定金转为首期租金相应部分，首期剩余租金需在物业交付前支付完毕。

据悉，自翡翠书院启动预租以来，万科已经到联想、滴滴、小米等多家中关村科技企业举办过项目订制租赁推荐会。目前翡翠书院接待中心仅接待预约客户，并不接待自行前来看房的散客。

即便预约也不一定能够获得看房的资格，根据接待中心工作人员介绍，客户想要看房，需要至少提前一天预约，客户还需要提供名片、公司邮箱等工作身份信息，北京万科方面审核通过后会电话通知看房。

既然通过租赁本身难以在短期内收回投资，那么企业自持地块的未来出路在哪里？对此，一位北京地区开发商人士告诉经济观察报记者，从中央到地方都在大力倡导租赁住房政策，随着金融资本介入，未来这一领域大有可为。

其表示，一旦相应的金融配套方案到位，自持项目具备对外租赁条件后，开发商将项目一定期限的租赁权出售给银行等金融机构或不动产运营公司，可以一次性收回大量资金。不过他也坦承，短期内，开发商承受的资金压力较大。