可以说，作为一个商业地产项目，特别是大体量的城市综合体，对商圈的依赖度和商圈基础分析研究至关重要。

“中坤广场一开始在投资定位与选址评估上就存在严重的专业问题，以致于在不合适的地方建了一个大型项目，存在盲目性。”北京博智行商业地产研究院院长鲁炳全表示。

从地理位置上，中坤广场虽然位于西直门、中关村、亚奥三大商圈的交会点，看似处于黄金地段，但在鲁炳全看来，实则处于上述三大商圈的边缘化中，这导致项目处在一个非常尴尬的境地，从而带来一系列问题，如目标客群与市场定位问题、业态组合与业态定位问题、物业体量与运营模式问题等关乎生存的核心问题。

伟城顾问公司CEO徐伟成亦表示，中坤广场在其地段上存在“硬伤”。主要原因是，大钟寺北三环为快速干线，商业如果没有地铁直接内部通道，也有较大影响，理论上并不适合运营商业零售。而在消费人群上，当时北三环、北二环的客群，大多去君太、中友百货购物。

西直门凯德mall也吸引了不少主力消费者。而当时北三环在商业业态上，比较适合专业市场项目。这意味着，中坤集团并未做好相关的区域调研工作。“中坤广场有40万平方米体量，是无法吸纳足够多的人群的。”徐伟成还指出，在设计上，中坤广场外形看似很美，但内部动线则较为粗糙，跟新光天地、东方广场和西单大悦城不是同一等级。

值得注意的是，随着国内购物中心的逐步发展，购物中心内百货、超市、电影院、餐饮较为雷同，差异化的内容越来越少，儿童业态的引入，一度成为购物中心差异化的亮点。2012年期间，经过多次业态调整的中坤广场，跟随潮流增加了儿童业态的比例，在其C座二层内，集中了早教、摄影、娱乐和儿童用品等几十家专攻儿童消费的商家。然而，这并未改变中坤广场的命运。

针对中坤广场的逐渐没落，中坤也在不断尝试转型。据了解，2013年下半年，中坤集团宣布将其旗下商业项目北京大钟寺中坤广场变更为写字楼，却遭到小业主集体抵制。不过，由于中坤方面持有该项目大部分产权，坚持了项目的变更。朱凌波认为，商场改写字楼的举动，对整个项目的运营造成了很大的割裂。

“这一项目从开业之初的招商就历时已久，到后期进行不断的洗牌重组，但最终并没能够达到预定的目标和预期的经营效果。不但没能造就新商圈，也让自己成了‘先烈’。”鲁炳全说。

据相关报道称，从2018年初开始，位于大钟寺中坤广场E座的肯德基、吉野家等商家开始纷纷撤出，中坤广场一度处于人去楼空的状态。

不过，经过近一年工作，中坤广场逐步统一产投方、债权方、被重组方的需求，2019年1月18日，中坤广场得以成功重组。据媒体报道，中坤广场重组是北京市海淀区人民政府和东方资产管理股份有限公司双方战略合作的第一个项目，也是全国首例由政府、产投方、资金方、产权方、各债权债务方作为优势互补的多单元主体聚合。