今日头条是否算“捡漏”？

“总体上看，商业地产已进入空间价值再发现和再利用的新阶段。”中购联购物中心发展委员会主任郭增利指出，今日头条也好，还是其他机构，只要有线下实际落地的意愿，办公需要，或产业发展空间需要，都可能对原有商业地产存量以不同方式进行合作或并购，一方面原业主需要盘活物业资产，新业主则有新的商业空间需要。

问题在于，今日头条斥资90亿元收购中坤广场，总建筑面积43万平方米，单价2万元/平方米左右，这笔收购算是“捡漏”吗？

“看似价格不贵，但不能看表面，后续还有很多不明朗的地方。”徐伟成给记者算了一笔账，要改变为写字楼，每平方米最少要投资8000元，40万平方米左右的体量，差不多需要花费3亿元改造费。今年购入改造，最早预计2020年将其投入市场，但租金多少也需要核算。预计这一区位的写字楼，能租到220元/月/平方米-250元/月/平方米（建筑面积）已属不错，但需要多少年才能将空间填满，这是个未知数。

徐伟成进一步指出，虽然可将一些底商用来做商业，但数量有限，正常办公楼总面积8%左右用来做商业配套，因此，中坤广场若改为写字楼，后续预计5万平方米用来做商业已足够。按过去经验，一栋10万平米的写字楼，在知春路等较佳的区域，最快可在1年半租满。而中坤广场40万平方米体量，能否吸纳足够的企业住户进驻，多少时间租满，这是个问题。或新买家也有可能整售或散售，这也有待观察。

“从土地和资产价值来看，这一价格不贵。”朱凌波指出，今日头条若收购过来后，整个架构上，可能除一部分可用外，大部分需要内部改造。中坤广场所在位置，毗邻大钟寺地铁，无疑是黄金地段，若按照联合办公的思路，改造后对外出租、运营，是行得通的。但硬件条件需要投多少钱，怎么改，这需要有较好的方案，“项目前期有太多阴影，要‘涅槃再生”，需要有更专业的团队来运营，这是至关重要的。”

鲁炳全则表示，今日头条后续如何运营有待观察，“全部改建成写字楼可能不大现实，体量规模大，难以靠单一业态消化。就写字楼本身业态而言，在本项目中优于零售业态。从专业角度来看，本项目重新定位，重构业态组合是必然的，也必将带来较大的物业空间改造，形成二次投资。”