产品的持续发展同样需要健全的产业链。产业链任何环节上短板的存在，都会遏制产品端的升级。而产业链上各环节的升级和创新将促使最终产品的升级换代。旅游产品的更新乏力是产业链不健全的表现。

产业链主要解决的是分工和效率问题。现在的商业条件下，没有分工就没有实现。

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产业链上的边缘化

旅游产业链上存在的边缘化主要有两个表现：

一是地产模式主导的投资模式下，文旅项目本身被边缘化。

国内目的地建设投资，大量是表外玩法。旅游+地产的模式使得文旅投资成为噱头。通过文旅项目低成本（财务成本或时间成本）获得土地使用权，目的地投资本身或许不产生利润，核心利润由地产业务带来，变现环节体现在文旅项目财务报表之外。

很多项目文旅元素的存在意义，其概念意义大于实际意义，其方案价值大于落地价值。

二是文旅项目盈利模式是禀赋主导的，这种运营思路的路径依赖导致产业链上的配套环节被边缘化。

历数全国的旅游上市公司，综合起来细分业务合计接近100项。从毛利率来看，资源端业务享有极高毛利率，如目的地运营类的景区运营、景区客运等；从贡献占比来看，“圈地收钱”模式也是最大的利润来源。

资源端享有优质旅游资产带来的高毛利，但运营迭代速度慢，持续的低资本支出，导致复合业态、衍生业态、配套业态都处于薄弱状态。

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资本压抑现象

从收益角度来看，纯文旅项目的投资收益情况不太让人兴奋，估值中枢偏低和流动性偏弱，制约了资本参与文旅产业链的积极性。

从头部项目来看，临近几年通过IPO退出的文旅项目年化收益率一级市场横向对比不高。而且，近几年仅有两个IPO退出的案例，头部项目的背后，是大量退出难度很大的项目，所以如果整体看平均水平，收益率不高。

估值方面，目的地的稳定性强，现金流价值突出，成长性特征不强，具体项目的超额收益一般不显著。弹性影响了投资人能够享受到的溢价水平。因此估值中枢不高。同时，这类项目的投资周期长、流动性差，这些抬高了项目的投资收益的不确定性。

产权确权、税务、物价等诸多环节对于目的地类资产不算友好。也是这类项目常遇到的痛点。

资本层面的观望对旅游产业链的完善有一定影响。作为承载产业链的主要载体，目的地领域的资本介入方面，有很多不理想的地方，从而制约了整个产业链的发展和衍生。缺少资本要素的助推，其他生产要素的进入速度表现的较为缓慢，劳动力、技术等方面的迭代常表现出明显的滞后。