毛厚德抛出了一个语惊四座的观点：无锡拈花湾现在不缺乏人气，缺的是更多的文化据点以及客栈老板娘出现。

近日，无锡灵山小镇·拈花湾项目总设计师、M.A.O.一级建筑士事务所创始人毛厚德通过线上社群分享了《从无锡的拈花湾到文旅地产体系的思考》。分享中，毛厚德回顾了在文旅领域的从业经历，对于文旅地产与常规地产存在的差异，进行了多维度的剖析，解答了业界关心的热点问题。

在分享的最后，毛厚德抛出了一个语惊四座的观点：无锡拈花湾现在不缺乏人气，缺的是更多的文化据点以及客栈老板娘出现，从而在拈花湾形成大量各具特色的族群，到那时，拈花湾将迎来一次巨大的提升。

打造辐射圈层排他性，3个核心指标不容忽视

毛厚德认为，以商业地产为代表的常规地产项目通常只需要考虑半径5-10公里范围内，不同项目之间可以有共存关系；而文旅地产的思考范围起步值为半径100公里，这就要求文旅地产项目的操盘手要具备跨区域思考的能力，并且在这个区域范围内要具有排他性。

何谓“排他性”，毛厚德给出了这样的解释：在百公里的辐射圈内，面对相同主题或与之形成正面对抗的差异化项目竞争时，要能够立于不败之地。

无锡灵山小镇·拈花湾

在辐射圈以及具有排他性的文化IP建立起来后，毛厚德认为，还有3个指标是文旅地产的操盘者们必须关注的。一方面需要有百万级的游客号召力，而百万级的游客规模也是支撑文旅小镇发展的最大动力。因为有流入人口，才会产生各种各样的延伸和思考。另一方面是游客的留宿情况，在毛厚德看来，每年40万的留宿情况是一个基数，也是经营良好的体现。

最后一个重要的指标是复游率，受此前在东京迪士尼工作经历的影响，毛厚德认为，复游率如果达到90%是一个最佳的水准，但是这一点对于国内很多知名景区来说，很难做到。根据毛厚德的推测，目前拈花湾的复游率约为50%。

“唯一”才能立于不败之地，3大要素决定成功与否

房地产开发通常是投资观念至上，在关键要素排序中，土地永远是第一并且是最为核心的要素。对于文旅地产来说，土地在关键要素中的地位相对弱化。观念先行，其次是资金，最后才是资源（其中包含土地资源）。